STJ redefine regras para locações de curta duração
Uma decisão recente do Superior Tribunal de Justiça (STJ) no dia (07) de maio, mudou o entendimento sobre aluguel de imóveis por curta temporada em condomínios residenciais, prática popularizada por plataformas como o Airbnb. A partir do julgamento, a oferta recorrente desse tipo de hospedagem poderá depender da autorização de pelo menos dois terços dos condôminos.
O caso analisado pela Corte teve origem em Minas Gerais, após uma proprietária contestar na Justiça a proibição imposta pelo condomínio para realizar locações temporárias em seu apartamento. O Airbnb participou do processo como interessado na ação. O recurso apresentado pela proprietária acabou sendo rejeitado, mantendo-se a decisão anterior do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG).
Para a maioria dos ministros da Segunda Seção do STJ, a utilização frequente de imóveis para estadias rápidas pode alterar a finalidade estritamente residencial dos condomínios, especialmente quando existe alta rotatividade de hóspedes.
Entendimento do tribunal
A relatora do caso, ministra Nancy Andrighi, afirmou que a forma de divulgação do imóvel, seja por aplicativos, imobiliárias ou anúncios, não altera a natureza jurídica do contrato.
“O meio de disponibilização do imóvel não caracteriza a natureza jurídica do negócio. É irrelevante, para a classificação jurídica, se a oferta a terceiros foi realizada por meio de plataformas digitais (de que é exemplo o Airbnb), imobiliárias, panfletos afixados nas portarias dos edifícios ou anúncios em classificados.”
Segundo a ministra, a discussão central não está na plataforma utilizada, mas nos impactos provocados pela dinâmica das locações de curta duração dentro dos condomínios.
O voto destacou que o fluxo constante de pessoas pode afetar aspectos como segurança, tranquilidade e convivência entre moradores. Por isso, o STJ entendeu que mudanças relacionadas à destinação do edifício devem seguir as regras previstas no Código Civil.
“A mudança na destinação do condomínio deve ser aprovada por dois terços dos condôminos; na ausência de tal aprovação, a utilização pretendida pela recorrente está vedada diante da previsão de uso residencial das unidades.”
O que muda para proprietários e condomínios
Na prática, a decisão fortalece a autonomia dos condomínios para estabelecer regras sobre aluguel por temporada. Especialistas avaliam que síndicos e assembleias poderão revisar convenções internas para permitir, limitar ou até restringir esse tipo de atividade.
Até então, muitos proprietários defendiam que, sem proibição expressa na convenção condominial, a locação temporária estaria automaticamente liberada. Com o novo entendimento do STJ, o cenário muda: em prédios com finalidade exclusivamente residencial, a atividade poderá depender de aprovação coletiva.
O quórum exigido pelo tribunal também chama atenção. Para alterar regras ligadas à destinação do condomínio, será necessário o apoio de dois terços dos moradores, índice considerado elevado e mais difícil de alcançar em assembleias.
Mercado imobiliário pode sentir impactos
A decisão também pode provocar reflexos no mercado imobiliário, principalmente em cidades turísticas e grandes centros urbanos, onde o aluguel de curta duração ganhou espaço nos últimos anos.
Especialistas apontam que investidores poderão enfrentar mais obstáculos para explorar imóveis nesse formato dentro de condomínios tradicionais. Ao mesmo tempo, cresce a expectativa de expansão de empreendimentos planejados especificamente para hospedagem flexível ou locações temporárias.
Outro ponto destacado no julgamento foi a diferença entre a locação por temporada prevista em lei e operações consideradas semelhantes à hospedagem comercial. O entendimento do STJ indica que a repetição constante de reservas, com dinâmica próxima à hotelaria, pode descaracterizar o uso residencial do imóvel.
Posicionamento do Airbnb
Em nota, o Airbnb afirmou que a decisão envolve um caso específico e ainda não representa uma proibição definitiva da locação por temporada em condomínios.
A empresa declarou que pretende recorrer e criticou eventuais restrições ao modelo de negócio.
“Proibir ou restringir a locação por temporada viola o direito constitucional de propriedade de quem aluga o seu imóvel.”
O Airbnb também afirmou que continuará apoiando anfitriões e destacou um estudo da Fundação Getulio Vargas (FGV), mostrou que a plataforma contribuiu com quase R$ 100 bilhões para as economias locais em um ano.
Segundo a empresa:
“Esta decisão tem o potencial de impactar não só os anfitriões, mas todo o ecossistema que depende dessa renda, como comércios e fornecedores locais.”
Cenário e próximos passos:
A decisão do STJ não encerra o debate sobre locações de curta duração no Brasil, mas estabelece um novo parâmetro para condomínios residenciais. O tema ainda deve gerar discussões judiciais, revisões em convenções internas e mudanças no mercado imobiliário nos próximos meses. E mais: Por que Trump levou Elon Musk e grandes CEOs para a China? Clique AQUI para ver. (Foto: IA)